マンション価格「ワニの口」現象　売買成立せず在庫が急増　売り手も買い手も苦境

　首都圏のマンションを販売する現場で今、「ワニの口」と呼ばれる現象が注目されています。一体、何が起きているのでしょうか？

マンション価格に変化

　東京・飯田橋にある不動産の仲介業者。2日の朝礼で“こんな報告”がありました。

ファミリータイズ　東知子営業部長
「きのう（売り出し）価格が1000万円ほど下がったお客様がいまして…」

　マンション価格の“値下げ”です。ここ数年、右肩上がりで上昇を続けてきた首都圏のマンション価格。しかし今、それに大きな変化が…。

売買成立せず在庫が急増

「前年同月比ですが、成約件数が今年に入ってから下がっていて、在庫数が青いグラフで上がっているという状況」

　一体何が起きているのでしょうか？

ファミリータイズ　東知子営業部長

「価格と金利が影響している」

　8月の中古マンション1戸あたりの平均売り出し価格は、東京23区でおよそ1億3000万円です。一方、日銀の相次ぐ利上げで住宅ローン金利は上昇し、買う側の余力は減っています。

住宅ローン返済の試算

　ある試算によると、年収700万円の人が35年ローンを組む場合、金利が0.5％上がると、銀行が融資できる限度額が5646万円から5270万円に400万円ほど下がるということです。

「ワニの口」

　そのため、市場に売り出される価格と実際に売買が成立した価格で大きな差ができてしまい、業界ではこれを「ワニの口」と呼んでいます。

　仲介業者も頭を悩ませます。

中根正勝経営管理部長
「もう少し金額的に落ちていかない限りは、需給のバランスが整わない」

従業員
「販売価格と成約価格が乖離（かいり）していると伝えて、徐々に金額を下げる方向で納得いただくよう話していく必要がある」

　ただ、売る側にも、簡単に価格を下げない理由があるそうです。

東営業部長
「困って売却しなければいけないお客様は価格を下げていくけれども、ただ自分の資産として持っている、高く売れたらいいよねという方だとなかなか金額を下げないとか、売り主様によって値段の下げ方は違ってきますね」

　今後、マンション価格はどうなるのでしょうか？

福嶋真司さん

マンションリサーチ　データ分析責任者
福嶋真司さん
「売れない価格で値付けすることは基本ないので、少なくとも成約価格が上がることは考えづらい。新規の売り出し価格が小さくなっていく動きが今後出てくる。結果的にワニの口が閉まってくるのかなと」

（2026年10月3日放送分より）