賃貸住宅の家賃の値上げをめぐるトラブルが相次いでいます。
家賃の値上げを断ることはできるのでしょうか。
大家側の主張や、交渉のポイントについて見ていきます。
■相談急増 家賃値上げ 年金暮らし 月2.5万円増の通告も
都内の家賃の値上げをめぐるトラブルの相談件数です。
2020年度は326件でしたが、2024年度は662件と2倍近く、2025年4月から7月末までの3カ月で369件と、2024年度の2倍以上のペースです。
「強引に値上げを迫られた」などの相談が急増しています。
実際の相談内容です。
「2万4000円アップと通告された。断ったら『契約違反』と言われた」
「入居して1年未満なのに、管理会社から1万5000円の値上げ通知が届いた。応じなければいけないのか？」
「アパートのオーナーが代わって、家賃を2万5000円上げるといわれた。年金暮らしなので、生活が立ちいかなくなる」
■東京23区 家賃値上げ 5年で2割アップの背景
家賃は平均してどれくらい上がっているのでしょうか。
東京23区のシングル向けとファミリー向けの賃貸物件です。
2010年から2020年までは、大きくは値上がりしていませんが、2025年のシングル向け賃貸物件の平均の家賃は、10万3134円。ファミリー向け賃貸の2025年の平均は、18万6886円。
この5年で、シングル向けは約12％、ファミリー向けは約21％値上がりしています。
家賃の値上げと物価の関係です。
東京23区の消費者物価指数です。
2010年から上がっていますが、2024年と2020年の指数を比較すると、上昇率が7. 9％です。
家賃と同じ様に、2020年からの上昇率が高くなっています。
そして、家賃の値上げ率が、物価の上昇率を上回っています。
なぜ、家賃の値上げ率が物価上昇率を上回っているのでしょうか。
「東京の場合は、地価上昇で固定資産税が上がっているので、その分を家賃に転嫁している。また、都市部は一定の人口流入があって、家賃を上げても借り手が次々に現れるので、大家側も家賃を上げやすい」ということです。
■大家側の事情「家賃上げたい」5割超 理由は“4つの上昇”
大家側の事情です。
過去3カ月間で家賃変更したかという調査では、「家賃を上げた」と答えた大家が39％です。
さらに、「今後3カ月で家賃を上げたい」と答えた大家が5割を超えています。
家賃を上げた主な理由です。
●周辺の家賃相場が高い。
●地価の上昇などで、固定資産税が上がった。
●銀行などからの借り入れの金利が上がった。
●修繕費や清掃費などの経営コストが上がった。
大家の声です。
■入居者は断れる？家賃値上げの条件とは
家賃が値上げできる条件です。
借地借家法で、
『貸主は、家賃の増額を請求することが可能』と定められています。
家賃を値上げできる条件です。
『一定の期間は増額しない』などの特約がある場合を除き、
（1）土地・建物に対する税金などの負担増
（2）土地・建物の価値上昇など経済事情の変動
（3）近隣の同じような物件の家賃と比べ不相当
これらに当てはまれば、値上げすることができます。
ただし、家賃の値上げには、入居者の同意が必要で、入居者は必ずしも応じる必要はありません。
話し合いで解決しない場合には、調停もしくは裁判になる可能性があります。
実際に調停に至ったケースです。
63歳男性です。
世田谷区の2LDKのマンションに、14年住んでいます。
夫婦2人暮らしで、家賃は月21万円です。
『物価高騰、周辺エリアの家賃相場上昇などで、家賃を28万円に値上げさせてほしい』
という内容の書面が届きました。
「7万円の値上げは考えられない。月22万円でお願いしたい」と交渉しました。
（1）25万円で承諾してもらいたい。
もしくは、
（2）21万円のままで、2年以内に転居してもらい、それ以降再契約は不可。
もしくは、
（3）立ち退き料を家賃2か月分にあたる42万円負担するので、9月末までに転居すること。
男性はこの譲歩案に対して、「どれも承諾できない」として、改めて22万円を提案しました。
すると、大家側の弁護士から、「民事調停を申し立てます」というメールが突然届いたということです。
1回目の民事調停が9月10日に開かれ、10月に2回目の調停が予定されています。
■大家要求 値上げ幅「本当に適正？」交渉時のポイント
家賃値上げについての疑問です。
「提示された値上げ幅が適正か判断するには？」
「値上げの根拠を確認することは重要。自分でネットで調べたり、大家側に提示してもらい、近隣の似た物件の家賃と照らし合わせてみる」
「交渉する時のポイントは？」
「据え置きの交渉が難しい場合は、値上げをのむ代わりに、
●更新料を減免してもらう、
●エアコンやトイレなどの設備を新しく交換してもらうなど、条件を提示して交渉する」
（「羽鳥慎一モーニングショー」2025年9月17日放送分より）